بحران مسکن در اسپانیا دیگر یک هشدار اقتصادی معمولی نیست؛ مسئله‌ای است که مستقیماً به کیفیت زندگی، آینده جوانان، مهاجرت شهری و حتی رقابت جناح‌های سیاسی گره خورده است.

اعداد نشان می‌دهند این بحران از مرحله گلایه عمومی عبور کرده و به یک شکاف ساختاری در اقتصاد شهری اسپانیا تبدیل شده است.

طبق برآوردی که در گزارش بلومبرگ به آن اشاره شده، بازار مسکن اسپانیا با کمبود حدود ۷۰۰ هزار واحد روبه‌روست؛ در حالی که هر سال نزدیک به ۲۰۰ هزار خانوار جدید در کشور تشکیل می‌شود، اما ساخت‌وساز سالانه معمولاً بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار واحد باقی مانده است.

همین فاصله میان نیاز واقعی و تولید سالانه، موتور اصلی گرانی مسکن در شهرهای پرتقاضاست.

البته بحران اسپانیا فقط کمبود تعداد واحد مسکونی نیست. تناقض مهم‌تر اینجاست که حدود ۳.۸ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، اما بخش زیادی از این خانه‌ها در مناطق روستایی یا کم‌تقاضا قرار گرفته‌اند؛ جاهایی که نه بازار کار پررونقی دارند و نه جذابیت کافی برای خانوارهای جوان و طبقه متوسط شهری.

در مقابل، مادرید و بارسلونا، به‌عنوان دو قطب اقتصادی، گردشگری و شغلی اسپانیا، با کمبود جدی عرضه روبه‌رو هستند. بنابراین مسئله اصلی، کمبود «خانه قابل دسترس در مکان درست» است، نه صرفاً کمبود عددی خانه در کل کشور.

پیامد این عدم تعادل در قیمت‌ها کاملاً آشکار است. میانگین اجاره ماهانه در اسپانیا به حدود ۱۲۰۵ یورو رسیده و طی یک دهه گذشته، اجاره‌بها حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است.

در همین بازه، قیمت خرید مسکن نیز نزدیک به ۹۰ درصد رشد کرده است. این ارقام برای خانوارهایی که درآمدشان با چنین شتابی افزایش نیافته، معنای روشنی دارد: خانه از یک کالای مصرفی ضروری به دارایی‌ای دور از دسترس تبدیل شده است.

نمودار قیمت هر متر مربع مسکن در مادرید و بارسلونا نیز همین مسیر را نشان می‌دهد؛ قیمت‌ها از حدود ۲ تا ۲.۵ هزار یورو در سال ۲۰۱۶ به بیش از ۴ هزار یورو در سال ۲۰۲۶ رسیده‌اند.

در واکنش به این وضعیت، دولت مرکزی اسپانیا در ۲۱ آوریل ۲۰۲۶ طرح ملی مسکن را با هدف سرمایه‌گذاری ۷ میلیارد یورویی تا سال ۲۰۳۰ معرفی کرد.

محور مهم این طرح، تقویت مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه است؛ حوزه‌ای که اسپانیا در آن ضعف جدی دارد.

بر اساس گزارشی که به یورونیوز نسبت داده شده، تنها حدود ۲ تا ۳ درصد از کل واحدهای مسکونی اسپانیا در دسته مسکن اجتماعی یا یارانه‌ای قرار می‌گیرند، در حالی که میانگین اتحادیه اروپا حدود ۸ درصد است. این اختلاف نشان می‌دهد دولت اسپانیا در زمان بحران، ذخیره عمومی کافی برای مهار بازار ندارد.

طرح ملی مسکن قرار است سرمایه‌گذاری در این بخش را سه‌برابر کند و ویژگی مهم آن، حفظ دائمی کاربری اجتماعی واحدهایی است که با بودجه عمومی ساخته می‌شوند.

به بیان ساده، این خانه‌ها نباید پس از چند سال وارد بازار آزاد شوند؛ زیرا تجربه بسیاری از کشورها نشان داده اگر مسکن حمایتی بعد از مدتی خصوصی‌سازی شود، دولت دوباره در بحران بعدی بدون ابزار باقی می‌ماند.

با این حال، چالش اصلی این طرح زمان است. ساخت مسکن اجتماعی، آن هم در ابعاد گسترده، اثری فوری ندارد و نمی‌تواند در کوتاه‌مدت فشار اجاره در مادرید و بارسلونا را به‌سرعت کم کند.

در همین نقطه، اختلاف سیاسی آشکار می‌شود. حزب سوسیالیست اسپانیا و جریان‌های چپ‌گرا، بحران را بیشتر نتیجه سوداگری، کمبود مسکن اجتماعی، اجاره‌های توریستی و ضعف مداخله دولت می‌دانند.

در مقابل، حزب مردم اسپانیا و جریان راست‌گرا، ریشه بحران را در کمبود عرضه، بوروکراسی، محدودیت ساخت‌وساز و موانع سرمایه‌گذاری خصوصی جست‌وجو می‌کنند. این دو نگاه، در دو شهر مادرید و بارسلونا به دو مدل اجرایی متفاوت تبدیل شده است.

بارسلونا مسیر کنترل و تنظیم‌گری را انتخاب کرده است. در این شهر، سیاست‌هایی مانند تعیین سقف اجاره در مناطق پرتنش، محدودیت بر اجاره‌های کوتاه‌مدت گردشگری، مالیات بر خانه‌های خالی، حمایت مستقیم از مستأجران و توسعه مسکن عمومی دنبال شده است.

هدف این رویکرد، مهار فوری فشار بر مستأجران و جلوگیری از تبدیل شهر به بازار سرمایه‌گذاری ملکی است. داده‌های گزارش مرکز تحقیقات بانک کایشابانکو در سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که این سیاست‌ها بی‌اثر نبوده‌اند.

در دوره ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵، زمان لازم برای خرید مسکن در بارسلونا از ۱۳.۳ سال به ۱۳.۵ سال رسیده؛ یعنی تقریباً ثابت مانده است. همچنین سهم هزینه اجاره از درآمد خانوار از ۳۴.۹ درصد به ۳۴.۸ درصد کاهش جزئی داشته است. اجاره‌های جدید نیز پس از اعمال کنترل قیمت، ۴.۸ درصد کاهش یافته‌اند.

اما این موفقیت نسبی، نیمه تاریک هم دارد. همان گزارش اشاره می‌کند که کنترل اجاره در بارسلونا با کاهش نسبی موجودی واحدهای اجاره‌ای همراه شده است و این همان نگرانی کلاسیک درباره سقف‌گذاری قیمت است: اگر مالک یا سرمایه‌گذار احساس کند بازدهی کاهش یافته، ممکن است واحد خود را از بازار اجاره خارج کند یا سرمایه‌گذاری جدید را به تأخیر بیندازد.

در نتیجه، سیاستی که در کوتاه‌مدت از مستأجر حمایت می‌کند، ممکن است در بلندمدت عرضه را محدودتر کند.

در مقابل، مادرید نسخه عرضه‌محور را پی گرفته است. این شهر که تحت مدیریت حزب مردم قرار دارد، بر افزایش ساخت‌وساز، تسهیل مجوزها، افزایش تراکم، مشارکت عمومی-خصوصی و جذب سرمایه‌گذار تمرکز کرده است.

برنامه‌هایی مانند Plan Vive با هدف توسعه هزاران واحد اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه، نمونه‌ای از این نگاه است. منطق مادرید این است که اگر مشکل کمبود عرضه است، باید بیشتر ساخت، نه اینکه قیمت‌ها را با دستور مهار کرد.

اما آمارها نشان می‌دهد نسخه مادرید نیز بدون هزینه نبوده است. طبق داده‌های کایشابانکو، زمان لازم برای خرید مسکن در مادرید از ۱۳.۲ سال در سال ۲۰۱۹ به ۱۶.۶ سال در سال ۲۰۲۵ افزایش یافته است. همچنین سهم هزینه اجاره از درآمد خانوار از ۳۳.۴ درصد به ۳۷.۱ درصد رسیده است.

این اعداد نشان می‌دهد افزایش عرضه، دست‌کم در بازه مورد بررسی، هنوز نتوانسته فشار دسترسی به مسکن را کاهش دهد. شاید ساخت‌وساز زمان‌بر است، شاید واحدهای ساخته‌شده دقیقاً برای گروه‌های هدف نبوده‌اند، یا شاید سرعت رشد تقاضا از سرعت عرضه جلو زده است.

بنابراین تجربه اسپانیا یک درس مهم دارد: نه کنترل اجاره به‌تنهایی کافی است، نه ساخت‌وساز بدون تنظیم‌گری.

بارسلونا نشان می‌دهد مداخله دولت می‌تواند فشار اجاره را مهار کند، اما باید مراقب کاهش عرضه بود. مادرید نشان می‌دهد افزایش ساخت‌وساز ضروری است، اما اگر هدف‌گیری اجتماعی نداشته باشد، ممکن است به بهبود واقعی دسترسی خانوارها منجر نشود.

بحران مسکن اسپانیا با ۷۰۰ هزار واحد کمبود، ۳.۸ میلیون خانه خالی در مکان‌های کم‌تقاضا، رشد ۶۰ درصدی اجاره و سهم ناچیز ۲ تا ۳ درصدی مسکن اجتماعی، به نسخه‌ای ترکیبی نیاز دارد.

راه‌حل پایدار احتمالاً در میانه این دو مسیر قرار دارد: ساخت گسترده در شهرهای پرتقاضا، افزایش دائمی ذخیره مسکن اجتماعی، کنترل اجاره‌های توریستی، مالیات مؤثر بر خانه‌های خالی، حمایت هدفمند از مستأجران و شفافیت داده‌های بازار.

مادرید می‌سازد و بارسلونا کنترل می‌کند؛ اما اسپانیا برای عبور از بحران، باید همزمان بسازد، کنترل کند و مسکن را دوباره از دارایی سرمایه‌ای به حق شهری نزدیک کند.

منبع: فارس