به گزارش پایگاه خبری اکوبان، آینده بازار مسکن ایران بهدلیل تاثیرات سیاسی و اقتصادی در وضعیت بلاتکلیفی است و تنها با اصلاحات ساختاری میتواند از رکود خارج شود.
بازار مسکن این روزها بیش از آنکه به فولاد، آجر و سیمان وابسته باشد به خبرها گوش میدهد. هر زمزمهای از توافق یا هر نشانهای از تشدید تنش میتواند امید یا اضطراب را در میان میلیونها مستاجر، خریدار، سازنده و سرمایهگذار زنده کند. برای خانوادهای که سالهاست آرزوی خانهدارشدن را به تعویق انداخته نتیجه تحولات سیاسی فقط یک خبر دیپلماتیک نیست بلکه میتواند به معنای نزدیکترشدن یا دورترشدن رویای خرید یک خانه باشد. با این حال تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بازار مسکن ایران برخلاف بازار ارز یا بورس واکنشهای هیجانی کوتاهمدت دارد اما مسیر اصلی آن را متغیرهای بنیادین اقتصاد تعیین میکنند؛ متغیرهایی مانند تورم، رشد نقدینگی، هزینه ساخت، درآمد خانوار و میزان سرمایهگذاری.
نقش دوگانه مسکن در اقتصاد
مسکن، بازاری که هم کالای مصرفی محسوب میشود و هم مهمترین دارایی سرمایهای بسیاری از خانوارها. همین دوگانگی باعث شده که تحلیل آینده این بازار صرفا با بررسی متغیرهای ساختمانی امکانپذیر نباشد و عوامل سیاسی نیز به یکی از تعیینکنندهترین متغیرها تبدیل شوند. اکنون نیز آینده بازار بیش از هر زمان دیگری به دو سناریوی اصلی گره خورده: دستیابی ایران و آمریکا به یک توافق جامع یا بازگشت دوباره تنشها و حتی وقوع جنگ. هر یک از این دو مسیر آثار متفاوتی بر قیمت، معاملات، ساختوساز، سرمایهگذاری و رفتار فعالان بازار خواهد گذاشت.
نخستین نکتهای که باید مورد توجه قرار گیرد تفاوت میان رونق بازار و افزایش قیمت است؛ دو مفهومی که در ادبیات عمومی معمولا به اشتباه یکسان تلقی میشوند. در اقتصاد مسکن رونق زمانی شکل میگیرد که حجم معاملات افزایش یابد، نقدشوندگی داراییها بالا برود و خریداران و فروشندگان بتوانند با اطمینان بیشتری تصمیم بگیرند. در مقابل افزایش قیمت بدون رشد معاملات تنها به معنای گرانترشدن داراییهاست و الزاما نشانه سلامت بازار نیست. اتفاقی که طی سالهای اخیر بارها در بازار مسکن ایران رخ داده و موجب شده قیمتها رکوردهای جدیدی ثبت کنند اما تعداد معاملات در پایینترین سطوح باقی بماند.
سناریوی اول؛ دستیابی به یک توافق جامع
در سناریوی دستیابی به یک توافق جامع مهمترین اثر اقتصادی احتمالا کاهش نااطمینانی خواهد بود. کاهش ریسکهای سیاسی معمولا انتظارات تورمی را تعدیل میکند، هزینه مبادلات اقتصادی را کاهش میدهد و چشمانداز سرمایهگذاری را بهبود میبخشد. با این حال انتظار کاهش محسوس قیمت مسکن چندان واقعبینانه نیست. بازار مسکن به دلیل ویژگیهای خاص خود از جمله محدودیت زمین، ناهمگنبودن املاک، هزینه بالای ساخت و چسبندگی قیمتی برخلاف بازار ارز یا طلا بهندرت کاهش قیمت قابلتوجه را تجربه میکند. حتی اگر در ماههای نخست پس از توافق تعدیل محدودی در برخی مناطق یا واحدهای خاص مشاهده شود احتمال پایداری آن بسیار اندک خواهد بود.
دلیل اصلی این موضوع آن است که قیمت مسکن تنها تابع انتظارات سیاسی نیست بلکه هزینه جایگزینی نیز در آن نقش تعیینکننده دارد. هزینه ساخت، قیمت زمین، دستمزد نیروی کار، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تامین مالی طی سالهای گذشته افزایش قابلتوجهی داشته و حتی در صورت کاهش نرخ ارز نیز بعید است این هزینهها به سطوح گذشته بازگردند. بنابراین فروشندگان نیز انگیزهای برای کاهش جدی قیمت نخواهند داشت مگر آنکه عرضه بسیار گستردهای وارد بازار شود؛ اتفاقی که در شرایط فعلی اقتصاد ایران چندان محتمل به نظر نمیرسد.
در مقابل توافق جامع میتواند از مسیر دیگری بازار را متحول کند یعنی افزایش قدرت خرید. اگر بهبود روابط خارجی به رشد اقتصادی، کاهش تورم و افزایش درآمد واقعی خانوارها منجر شود و همزمان شبکه بانکی نیز بتواند تسهیلات موثرتری برای خرید مسکن ارائه دهد بخش مهمی از تقاضای مصرفی که طی سالهای اخیر از بازار خارج شده بود دوباره فعال خواهد شد. در چنین شرایطی نخستین افزایش معاملات احتمالا در واحدهای کوچکمتراژ، میانقیمت و مناسب مصرفکنندگان واقعی مشاهده میشود زیرا این بخش بیشترین تقاضای انباشته را در خود جای داده است.
افزایش معاملات در این سناریو پیام مهمی برای سازندگان نیز خواهد داشت. فعالان ساختمانی بیش از هرچیز به امکان فروش پروژههای آینده توجه میکنند. هنگامی که بازار از رکود معاملاتی خارج شود و نقدشوندگی افزایش یابد ریسک سرمایهگذاری در ساختوساز کاهش پیدا میکند. با این حال رونق ساختوساز همواره با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات شکل میگیرد زیرا تصمیم برای آغاز یک پروژه ساختمانی نیازمند خرید زمین، اخذ مجوزها، تامین سرمایه، برآورد هزینهها و اطمینان از وضعیت بازار در چندسال آینده است. به همین دلیل حتی در بهترین سناریوی سیاسی نیز نباید انتظار داشت که ساختوساز بلافاصله افزایش پیدا کند.
سناریوی دوم؛ تداوم بلاتکلیفی
از سوی دیگر اگر شرایط کنونی یعنی تفاهمهای موقت و بلاتکلیفی ادامه پیدا کند احتمالا بازار مسکن نیز در همان وضعیت نیمهتعطیل باقی خواهد ماند. در چنین شرایطی قیمتها ممکن است همچنان بهصورت اسمی افزایش یابند اما این افزایش عمدتا ناشی از تورم عمومی اقتصاد خواهد بود و نه رونق واقعی بازار. تعداد معاملات پایین باقی میماند، سازندگان با احتیاط رفتار میکنند و بسیاری از خانوارها خرید خود را به آینده موکول خواهند کرد. در این سناریو مسکن بیش از آنکه کالای مصرفی باشد، نقش سپر تورمی و ابزار حفظ ارزش دارایی را ایفا میکند.
سناریوی سوم؛ باز هم جنگ
سناریوی تشدید تنشهای سیاسی یا وقوع دوباره جنگ اما آثار متفاوت و پیچیدهتری خواهد داشت. در نگاه نخست ممکن است تصور شود که افزایش نااطمینانی به جهش شدید قیمت مسکن منجر خواهد شد اما تجربه نشان داده که در چنین شرایطی افزایش قیمت الزاما به معنای رونق نیست. در دورههای بحران بسیاری از فروشندگان عرضه واحدهای خود را متوقف میکنند زیرا نسبت به آینده اطمینان ندارند و از سوی دیگر خریداران مصرفی نیز به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش ریسک اقتصادی از بازار خارج میشوند. نتیجه این وضعیت کاهش عمق معاملات و شکلگیری بازاری کمتحرک با قیمتهای اسمی بالاتر خواهد بود.
همزمان هزینه ساخت نیز در چنین شرایطی افزایش پیدا میکند. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه حملونقل، دشواری تامین مواد اولیه، محدودیتهای مالی و افزایش نرخ تامین سرمایه پروژههای ساختمانی را با هزینههای بیشتری مواجه میکند. این افزایش هزینه قیمت تمامشده واحدهای جدید را بالا میبرد اما از آنجا که قدرت خرید خانوارها همزمان کاهش یافته بازار توان جذب این واحدها را نخواهد داشت. در نتیجه ساختوساز نیز وارد دورهای از رکود عمیقتر میشود و بسیاری از پروژههای جدید به تعویق میافتند.
یکی دیگر از پیامدهای تشدید تنشها تغییر رفتار سرمایهگذاران خواهد بود. در شرایط تورمی و پرریسک بخشی از سرمایهها به بازار مسکن وارد میشود اما هدف اصلی این سرمایهگذاری کسب سود از معاملات نبوده بلکه حفظ ارزش دارایی است. این تفاوت بسیار مهم است زیرا تقاضای سرمایهای لزوما به افزایش معاملات منجر نمیشود. بسیاری از سرمایهگذاران تنها یک یا چند واحد را خریداری کرده و برای مدت طولانی نگهداری میکنند. بنابراین ممکن است ارزش بازار افزایش یابد اما نقدشوندگی کاهش پیدا کند و رکود معاملاتی همچنان ادامه داشته باشد.
اهمیت کمبود عرضه موثر
نکته مهم دیگر آن است که بازار مسکن ایران امروز با کمبود عرضه موثر روبهرو است اما این کمبود به معنای کمبود مطلق واحد مسکونی نیست. مساله اصلی شکاف میان قدرت خرید خانوارها و قیمت واحدهای موجود است. حتی اگر عرضه افزایش یابد تا زمانی که درآمد خانوارها، نظام تامین مالی و تسهیلات بانکی اصلاح نشود بخش بزرگی از متقاضیان همچنان توان خرید نخواهند داشت. به همین دلیل آینده بازار بیش از آنکه به تعداد واحدهای ساختهشده وابسته باشد به اصلاح متغیرهای اقتصاد کلان وابسته است.
در چنین شرایطی نقش سیاستگذار نیز اهمیت دوچندان پیدا میکند. اگر توافق جامع حاصل شود دولت نباید تصور کند که صرف افزایش معاملات به معنای حل مشکلات بازار است. اتفاقا در چنین دورهای زمان اجرای اصلاحات ساختاری خواهد بود؛ اصلاحاتی مانند ساماندهی بازار اجاره، توسعه سامانههای اطلاعاتی، افزایش شفافیت معاملات، گسترش فناوریهای حوزه املاک، اصلاح نظام مالیاتی بخش مسکن، تسهیل صدور مجوزهای ساختمانی و طراحی ابزارهای نوین تامین مالی. اگر این فرصت از دست برود احتمال بازگشت دوباره بازار به چرخه تورم و رکود بسیار بالا خواهد بود.
کاهش سرمایهگذاری امروز؛ کمبود عرضه در فردا
در مقابل اگر تنشها ادامه یابد سیاستگذار ناچار خواهد بود تمرکز خود را بر حفظ حداقل توان تولید مسکن و جلوگیری از تعمیق رکود قرار دهد. حمایت هدفمند از پروژههای نیمهتمام تسهیل دسترسی سازندگان به منابع مالی، مدیریت هزینههای ساخت و حمایت از تقاضای مصرفی میتواند مانع از آن شود که رکود فعلی به بحرانی عمیقتر تبدیل شود. در غیراین صورت کاهش سرمایهگذاری امروز کمبود عرضه در سالهای آینده را تشدید خواهد کرد و زمینهساز موجهای تورمی جدید خواهد شد.
آینده بازار مسکن ایران نه در میز مذاکرات خلاصه میشود و نه در میدان جنگ. توافق میتواند مسیر اصلاح را هموار کند و جنگ میتواند بر شدت مشکلات بیفزاید اما آنچه سرنوشت این بازار را تعیین میکند کیفیت سیاستگذاری اقتصادی، کنترل تورم، افزایش درآمد واقعی خانوارها، اصلاح نظام بانکی و ایجاد انگیزه برای سرمایهگذاری مولد است. بازار مسکن زمانی از بحران خارج خواهد شد که دوباره به مأمن خانوادهها برای تامین سرپناه تبدیل شود و نه صرفا به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه. تا آن زمان هر خبر سیاسی تنها میتواند سرعت حرکت بازار را تغییر دهد اما جهت اصلی آن همچنان در اختیار اقتصاد خواهد بود.
سخن پایانی
برآیند همه سناریوهای پیشرو نشان میدهد که بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری در نقطه تلاقی سیاست و اقتصاد قرار گرفته اما نباید نقش هر یک از این دو عامل را بیش از اندازه یا کمتر از واقعیت ارزیابی کرد. تحولات سیاسی میتوانند جهت انتظارات را تغییر داده، ریسک سرمایهگذاری را کاهش یا افزایش دهند و رفتار فعالان بازار را دگرگون کنند اما قادر نیستند بهتنهایی مشکلات ساختاری این بازار را برطرف کنند. همانگونه که تشدید تنشها الزاما به رونق بازار منجر نمیشود دستیابی به یک توافق جامع نیز به معنای کاهش محسوس قیمت مسکن یا خانهدارشدن سریع میلیونها خانوار نخواهد بود. بازار مسکن بازاری است که واکنشهای آن معمولا با تاخیر ظاهر میشود و بیش از هر چیز به متغیرهای بنیادین اقتصاد وابسته است.
واقعیت آن است که طی سالهای گذشته مسکن در ایران بهتدریج از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای تبدیل شده است. این تغییر ماهیت نتیجه سالها تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی، ضعف ابزارهای سرمایهگذاری، افت قدرت خرید خانوارها و نبود سیاستهای پایدار در حوزه مسکن بوده است. تا زمانیکه این عوامل اصلاح نشوند حتی بهترین سناریوی سیاسی نیز تنها میتواند بخشی از مشکلات را کاهش دهد و نه اینکه آنها را بهطور کامل از میان بردارد. از سوی دیگر در صورت بازگشت تنشها نیز اگرچه بازار با افزایش نااطمینانی، کاهش سرمایهگذاری و رکود عمیقتر مواجه خواهد شد اما تجربه نشان داده که رشد اسمی قیمتها در چنین شرایطی نیز الزاما به معنای افزایش ارزش واقعی بازار یا رونق اقتصادی نیست.
از منظر اقتصادی مهمترین شاخصی که باید در ماهها و سالهای آینده مورد توجه قرار گیرد نه صرفا قیمت هر مترمربع مسکن بلکه روند معاملات، میزان سرمایهگذاری در ساختوساز، تعداد پروانههای ساختمانی، حجم تسهیلات بانکی، قدرت خرید خانوارها و میزان ورود سرمایههای مولد به این بخش است. بازاری که در آن معاملات افزایش پیدا کند، سرمایهگذاران بتوانند با اطمینان بیشتری پروژههای جدید را آغاز کنند، بانکها نقش موثرتری در تامین مالی ایفا کنند و خانوارها بتوانند با اتکا به درآمد خود و نه صرفا تورم داراییها صاحب خانه شوند بازاری است که میتوان از خروج آن از رکود سخن گفت. در مقابل افزایش قیمت بدون افزایش معاملات تنها به معنای بزرگترشدن شکاف میان درآمد مردم و قیمت مسکن خواهد بود؛ شکافی که در سالهای اخیر یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی کشور بوده است.
در شرایط کنونی سیاستگذاران نباید منتظر روشنشدن نتیجه مذاکرات یا تحولات سیاسی بمانند. بسیاری از اصلاحات مورد نیاز بازار مسکن مستقل از نتیجه هر توافق یا هر بحران باید از هماکنون در دستور کار قرار گیرد. اصلاح نظام تامین مالی، افزایش دسترسی خانوارها به تسهیلات موثر، کاهش موانع سرمایهگذاری در ساختوساز، ساماندهی بازار اجاره، تکمیل پایگاههای اطلاعاتی، توسعه فناوریهای حوزه املاک، افزایش شفافیت معاملات و ایجاد ثبات در قوانین و مقررات اقداماتی هستند که در هردو سناریوی توافق یا تشدید تنش میتوانند بخشی از آسیبهای بازار را کاهش دهند. در واقع تفاوت اصلی میان کشورهایی که از فرصتهای سیاسی برای رشد اقتصادی استفاده میکنند با کشورهایی که این فرصتها را از دست میدهند در کیفیت سیاستگذاری داخلی است و نه صرفا در نتیجه مذاکرات خارجی. آینده بازار مسکن ایران را باید در چارچوبی گستردهتر از تحولات سیاسی تحلیل کرد.
اگر توافقی جامع حاصل شود این توافق تنها یک فرصت خواهد بود و نه یک معجزه؛ فرصتی برای اجرای اصلاحاتی که سالها به تعویق افتادند. اگر هم تنشها ادامه یابد یا دوباره جنگ بر اقتصاد سایه بیندازد باز هم کیفیت مدیریت اقتصادی، نحوه تخصیص منابع، حمایت از تولید و اعتمادسازی برای سرمایهگذاران تعیین خواهد کرد که بازار تا چه اندازه آسیب ببیند.
بنابراین سرنوشت بازار مسکن نه صرفا در اتاقهای مذاکره و نه فقط در تحولات میدانی بلکه در توانایی سیاستگذاران برای تبدیل فرصتهای سیاسی به اصلاحات اقتصادی پایدار رقم خواهد خورد. تنها در چنین شرایطی است که مسکن میتواند بار دیگر به جای آنکه نماد تورم، نااطمینانی و حفظ ارزش سرمایه باشد به کالایی در دسترس برای خانوارها و موتور محرک سرمایهگذاری، اشتغال و رشد اقتصادی کشور تبدیل شود.
