به گزارش پایگاه خبری اکوبان، هر سال با نزدیک شدن به فصل جابهجایی، میلیونها خانوار اجارهنشین در ایران وارد دورهای از نگرانی و بلاتکلیفی میشوند؛ نگرانی از اینکه آیا درآمدشان کفاف تمدید قرارداد را خواهد داد یا باید برای یافتن خانهای ارزانتر راهی مناطق دورتر و کمبرخوردارتر شوند. برای بسیاری از خانوادهها، اجارهبها دیگر صرفا یک هزینه ماهانه نیست بلکه به بزرگترین دغدغه اقتصادی زندگی تبدیل شده است. در چنین شرایطی اعلام سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ بار دیگر به یکی از مهمترین موضوعات بازار مسکن تبدیل شده است؛ سیاستی که اگرچه با هدف حمایت از مستاجران مطرح میشود اما همچنان با تردیدهای جدی درباره میزان اثربخشی آن روبهرو است.
سقفگذاری دستوری؛ سیاستی تکراری از نیمه دهه ۹۰
چند روز پیش سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شد؛ اقدامی که بار دیگر تداعیکننده سیاستهای دستوری در بازارهای اقتصادی است. براساس فرمول اعلامی، اجاره جدید برابر است با اجاره فعلی ضربدر عدد حاصل از جمع یک و نرخ افزایش تعیینشده. بهعنوان مثال اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در تهران ۱۰ میلیون تومان باشد، با اعمال سقف افزایش ۲۷ درصدی، اجاره جدید به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید. در ظاهر این سیاست تلاش دارد رشد هزینههای اجاره را مهار کند و آرامش بیشتری به بازار بدهد اما تجربه سالهای گذشته نشان داده که فاصله قابلتوجهی میان بخشنامههای دولتی و واقعیتهای اقتصادی بازار وجود دارد. بسیاری از مالکان و مستاجران در عمل مسیرهایی برای دور زدن این محدودیتها پیدا کردهاند و همین مساله باعث شده اثرگذاری این سیاستها کمتر از انتظارات باشد.
تعیین سقف افزایش نرخ اجارهبها از نیمه دهه ۹۰ به یکی از سیاستهای ثابت دولتها تبدیل شده است. این سیاست با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از جهش قیمتی در فصل جابهجایی اجرا میشود. با این حال تداوم اجرای آن در سالهای مختلف نتوانسته به کاهش پایدار فشار بر مستاجران منجر شود و بازار همچنان با نوسانات شدید قیمتی روبهرو است.
دلیل اصلی این ناکامی را باید در ماهیت اقتصاد ایران جستوجو کرد. زمانی که تورم بهصورت مزمن در اقتصاد حضور دارد و قیمت کالاها و خدمات بهطور مداوم افزایش پیدا میکند، اعمال محدودیت دستوری بر یک بخش خاص نمیتواند روند کلی بازار را متوقف کند. در چنین فضایی بازار اجاره نیز همانند سایر بازارها تحتتاثیر متغیرهای کلان اقتصادی حرکت میکند.
ریشه بحران در ساختار بازار مسکن
بازار اجاره مسکن در سالهای اخیر با مجموعهای از مشکلات ساختاری مواجه بوده است. افزایش هزینههای نگهداری و تعمیرات برای مالکان، محدودیت در عرضه واحدهای جدید، رشد جمعیت شهری و افزایش تقاضا در کلانشهرها به دلیل مهاجرت، تنها بخشی از عواملی هستند که فشار بر بازار اجاره را تشدید کردهاند.
در واقع بازار اجاره را نمیتوان جدا از بازار خرید و فروش مسکن تحلیل کرد. زمانی که خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید قادر به خانهدار شدن نیستند، به اجبار در بازار اجاره باقی میمانند و همین موضوع حجم تقاضا را افزایش میدهد. از سوی دیگر کاهش سرمایهگذاری در بخش ساختمان و افت تولید مسکن موجب شده عرضه متناسب با نیاز بازار رشد نکند. نتیجه چنین وضعیتی، افزایش مستمر اجارهبها و رقابت شدید میان متقاضیان برای یافتن واحدهای مناسب است.
مُسکنی موقت برای یک بیماری مزمن
کارشناسان اقتصادی معتقدند سقفگذاری اجارهبها در بهترین حالت میتواند نقش یک مُسکن موقت را ایفا کند. این سیاست شاید برای مدت کوتاهی از سرعت رشد قیمتها بکاهد اما توانایی درمان مشکلات بنیادی بازار را ندارد. تجربه چند سال گذشته نیز نشان داده که پس از پایان دورههای کنترل دستوری، بازار بار دیگر به سمت قیمتهای واقعی خود حرکت کرده است.
واقعیت آن است که اجارهبها تابعی از شرایط کلی اقتصاد، سطح تورم، میزان عرضه و تقاضا و انتظارات فعالان بازار است. تا زمانی که این متغیرها اصلاح نشوند، هیچ سیاست کوتاهمدتی نمیتواند تعادل پایدار ایجاد کند.
وام ودیعه؛ حمایت ناچیز در برابر بحران بزرگ
در کنار سیاست تعیین سقف اجارهبها، پرداخت تسهیلات کمکودیعه مسکن نیز طی سالهای اخیر بهعنوان یکی از ابزارهای حمایتی دولت مطرح بوده است. هدف از این تسهیلات، کاهش فشار مالی بر مستاجران و کمک به تامین هزینههای اولیه اجاره عنوان شده است.
در عمل اما محدودیت منابع بانکی، شرایط سخت دریافت تسهیلات و بوروکراسی اداری موجب شده بخش قابلتوجهی از مستاجران بهویژه دهکهای پایین درآمدی، امکان استفاده از این وامها را نداشته باشند. حتی در مواردی که تسهیلات پرداخت شده، مبلغ آن با واقعیت بازار اجاره در شهرهای بزرگ فاصله زیادی داشته و نتوانسته پاسخگوی نیاز خانوارها باشد.
شاید مهمترین شاخص برای درک عمق بحران اجاره، سهم این هزینه از درآمد خانوارها باشد. اگر طی سالهای گذشته ۲۵ تا ۴۰ درصد درآمد خانوادهها صرف اجاره میشد، امروز این عدد به ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است.
این تغییر تنها یک آمار اقتصادی نیست بلکه نشاندهنده کاهش شدید رفاه خانوارهاست. زمانی که بیش از نیمی از درآمد یک خانواده صرف اجاره مسکن شود، منابع کافی برای تامین سایر نیازهای ضروری باقی نمیماند. آموزش، سلامت، تفریح، پسانداز و حتی تغذیه مناسب، همگی تحتتاثیر این فشار اقتصادی قرار میگیرند.
شکاف عمیق میان قیمت مسکن و درآمد
در میان همه گروههای اجتماعی، دهکهای پایین، خانوارهای تکسرپرست و زوجهای جوان بیشترین آسیب را از بحران اجاره متحمل میشوند. این گروهها معمولا درآمد محدودتری دارند و امکان جبران افزایش هزینههای مسکن برای آنها بسیار دشوارتر است.
فشار ناشی از اجارهبهای سنگین تنها به مسائل مالی محدود نمیشود. افزایش سن ازدواج، کاهش نرخ فرزندآوری، مهاجرت به حاشیه شهرها و گسترش سکونتگاههای کمکیفیت از جمله پیامدهای اجتماعی این بحران محسوب میشود؛ پیامدهایی که در بلندمدت میتوانند هزینههای سنگینی برای اقتصاد و جامعه ایجاد کنند.
یکی از مهمترین ویژگیهای بازار مسکن ایران، افزایش فاصله میان قیمت داراییهای ملکی و درآمد خانوارهاست. در حالی که قیمت مسکن در ایران با تورم همسو بوده اما درآمد خانوارها طی دهههای اخیر رشد کافی نداشته است.
اگر قیمت مسکن در ایران را با کشورهای توسعهیافته مقایسه کنیم، تفاوت زیادی در قیمتها مشاهده نمیشود اما آنچه تفاوت بنیادین ایجاد میکند، سطح درآمد مردم است. همین موضوع باعث شده دسترسی به مسکن در ایران به مراتب دشوارتر از بسیاری از کشورهای توسعهیافته باشد.
درآمد سرانه؛ حلقه مفقوده بازار مسکن
براساس برآوردها، درآمد سرانه سال گذشته در کشورهای پیشرفته حدود ۸۰ تا ۸۲ هزار دلار بوده است در حالی که این رقم در ایران تنها حدود ۴ تا ۴۲۰۰ دلار برآورد میشود. به عبارت دیگر درآمد سرانه آنها بیش از ۲۰ برابر ایران است در حالی که قیمت مسکن در سطوح مشابه، تفاوت بسیار گستردهای باهم ندارند. این اختلاف نشان میدهد که بحران مسکن در ایران بیش از آنکه به سطح قیمتها مربوط باشد، ناشی از ضعف قدرت خرید و کاهش درآمد واقعی خانوارهاست.
تورم مزمن یکی از مهمترین عوامل رشد اجارهبها در ایران است. در اقتصادی که ارزش پول ملی بهطور مداوم کاهش پیدا میکند، مالکان نیز تلاش میکنند ارزش دارایی و درآمد خود را حفظ کنند. بنابراین افزایش اجارهبها تا حد زیادی واکنشی طبیعی به شرایط تورمی محسوب میشود. از این منظر کنترل دستوری اجاره بدون کنترل تورم، شباهت زیادی به مقابله با معلول به جای علت دارد. تا زمانی که نرخ تورم مهار نشود، فشار قیمتی در بازار اجاره نیز ادامه خواهد یافت.
تمرکز اشتباه بر سمت تقاضا
بخش مهمی از سیاستهای دولت طی سالهای اخیر بر حمایت از تقاضا متمرکز بوده است. پرداخت وام ودیعه، سقفگذاری اجاره و سایر بستههای حمایتی همگی با هدف کمک به مستاجران طراحی شدهاند.
اما کارشناسان معتقدند مشکل اصلی در سمت عرضه قرار دارد. تا زمانی که تولید مسکن افزایش پیدا نکند و سرمایهگذاری در این بخش رونق نگیرد، بازار همچنان با کمبود واحدهای مسکونی مواجه خواهد بود و فشار بر قیمتها ادامه خواهد یافت.
یکی از مهمترین تحولات بازار مسکن ایران در سالهای اخیر، تبدیل شدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای بوده است. در چنین شرایطی بسیاری از افراد با هدف حفظ ارزش دارایی خود اقدام به خرید ملک میکنند، نه با هدف سکونت.
گفته میشود حدود ۳ تا ۴ میلیون واحد مسکن در ایران خالی نگه داشته شده تا با افزایش بیشتر قیمتها، به بازار عرضه شوند. وجود چنین ظرفیتی در شرایطی که میلیونها خانوار با مشکل تامین مسکن روبهرو هستند، نشاندهنده ناکارآمدی جدی در سیاستگذاریهای این حوزه است.
آمارهای نگرانکننده
طبق مطالعات سال ۱۴۰۴ در شهرهای بزرگ و مراکز استانها، بین ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره میشود در حالی که در شهرهای کوچک این رقم بین ۲۰ تا ۵۰ درصد است. این آمارها نشان میدهد که بحران اجاره بیش از هرچیز در کلانشهرها و مراکز جمعیتی کشور متمرکز شده است؛ جایی که فرصتهای شغلی بیشتر، مهاجرت گستردهتر و کمبود مسکن شدیدتر است.
مقایسه وضعیت کنونی با اواسط دهه ۸۰ تصویری روشن از شدت بحران ارائه میدهد. در آن سالها سهم اجاره در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهای کوچک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بود. این تفاوت فاحش اثبات میکند که رشد اجاره مسکن بسیار فراتر از رشد درآمد خانوارها بوده است. به بیان دیگر خانوارها هر سال بخش بیشتری از درآمد خود را برای تامین سرپناه هزینه کردهاند و همین مساله موجب کاهش رفاه عمومی شده است.
تجربه کشورهای توسعهیافته چه میگوید؟
در کشورهای توسعهیافته، در صورت مطابقت درآمد با هزینههای زندگی، تنها درصد بسیار کمی از جامعه حدود ۲ تا ۵ درصد با مشکل مسکن روبهرو هستند. در چنین شرایطی دولتها از طریق مدل مسکن اجتماعی از این گروه محدود حمایت میکنند.
این واحدها معمولا توسط شهرداریها یا نهادهای دولتی ساخته و اجاره داده میشوند و نقش یک شبکه حمایتی هدفمند را ایفا میکنند. اما این مدل زمانی موفق است که تعداد خانوارهای نیازمند محدود و اقتصاد از سطح مناسبی از درآمد برخوردار باشد.
متاسفانه در ایران منابع موجود پاسخگوی درصد بالایی از مردمی که با مشکل مسکن دستوپنجه نرم میکنند نیست. حتی اگر چنین منابعی نیز وجود داشته باشد، پوشش دادن بخش بزرگی از جامعه از طریق مسکن اجتماعی، با توجه به ساختار بازار و اقتصاد کشور، راهکاری پایدار نخواهد بود.
درواقع تا زمانی که رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوارها، کنترل تورم و رونق تولید مسکن محقق نشود، هیچ برنامه حمایتی قادر نخواهد بود بحران موجود را به طور کامل حل کند.
راه نجات بازار اجاره استیجار
بسیاری از کارشناسان معتقدند که حل بحران اجاره نیازمند اصلاحات عمیق اقتصادی است. در صورت حل مشکلات سیاسی و گذار از وضعیت بحرانی به حالت عادی، اقتصاد ایران میتواند تحولی عظیم را تجربه کند. افزایش سرمایهگذاری، رشد تولید، بهبود درآمد سرانه و رونق ساختوساز میتواند زمینه بازگشت تعادل به بازار مسکن را فراهم کند.
تا آن زمان سقفهای دستوری و وامهای حمایتی تنها میتوانند بخشی از فشار کوتاهمدت را کاهش دهند. واقعیت این است که بحران اجاره در ایران حاصل سالها انباشت مشکلات اقتصادی و ساختاری است. درمان آن نیز نیازمند اصلاحاتی ریشهای و بلندمدت خواهد بود؛ اصلاحاتی که بدون آنها مستاجران همچنان هر سال سهم بیشتری از درآمد خود را برای تامین سرپناه پرداخت خواهند کرد.
